4S Real Estate: Una nueva visión de proyectos extraordinarios
En 4S Real Estate acompañamos a desarrolladores e inversionistas en la creación de proyectos inmobiliarios de alto valor, integrando análisis de mercado, estrategia y visión comercial para reducir riesgos y maximizar resultados. Con 20 años de experiencia, presencia en 20 países de Latinoamérica y más de 4,000 proyectos analizados, nos hemos consolidado como la consultora inmobiliaria más importante de la región.
En Ecuador y Perú, esta operación es liderada por Stefano Manzúr, economista de profesión y socio regional de 4S Real Estate, con más de 18 años de experiencia en consultoría inmobiliaria y un enfoque centrado en la lectura estratégica del mercado.
La lectura del comportamiento del mercado es un indicador clave de la salud inmobiliaria de la ciudad. La capacidad de interpretar información de oferta permite, con análisis basados en prospectiva, foresight, identificar dónde están las nuevas zonas de desarrollo y en el caso de la demanda, dónde hay apetito, siempre considerando que el mercado de vivienda no es infinito.
VIVIENDA HORIZONTAL FORMAL
EXPANSIÓN DEL DESARROLLO DE VIVIENDA HORIZONTAL FORMAL 1Q 2023 – 4Q 2025
Perspectiva del Gran Guayaquil por 4S Real Estate
Al cierre de 2025, el Gran Guayaquil registró 82 proyectos activos de vivienda horizontal, concentrando el 80% de su oferta en tres zonas estratégicas:
Daule lidera con el 43% de los proyectos y concentra gran parte de la migración desde Guayaquil, impulsado por su percepción de seguridad, su equipamiento y precios competitivos que promedian los $130,900, con un valor de $1,214 por m2. Su disponibilidad de suelo le permite sostener una expansión habitacional masiva y dinámica.
Vía a la Costa capta el 22% de la oferta, impulsada por la expectativa del nuevo aeropuerto, indistintamente de su construcción o no y el auge de desarrollos mixtos. Con un precio promedio de $169,500 y un valor de $1,457 por m2, se posiciona como un destino moderno y seguro que integra comercio y bienestar en un entorno de constante optimización vial.
Samborondón representa el 16% de los proyectos, destacando como el referente en el segmento premium, especialmente en Mocolí. Proyectos caracterizados por ciudadelas coquetas, planeadas y el mayor ticket del mercado con precios promedio de $364,100 y valor de $1,543 por m2.
Estas zonas tienen un modelo basado en urbanizaciones privadas con seguridad y amenidades, que hoy se ha convertido en el principal factor de decisión para quienes buscan nueva vivienda en la ciudad.
MARKET SHARE ZONAL:
VENTAS DE VIVIENDA HORIZONTAL FORMAL 1Q 2023 – 4Q 2025
El market share de vivienda horizontal en el Gran Guayaquil muestra un mercado estructurado por zonas con roles bien definidos, donde cada ubicación responde a un tipo de demanda específico y evolucionando.
Daule se consolida como la zona con mayor ventas del mercado, con un crecimiento masivo que pasó del 45% en 2023 a un dominante 63% en 2025. Este repunte demuestra que Aurora y Salitre concentran gran parte de la demanda familiar, impulsadas por una oferta amplia y amenidades enfocadas en mercado con hijos.
Vía a la Costa mantiene un comportamiento sólido, cerrando 2025 con el 19% de participación en ventas. Su estabilidad refleja una transición exitosa: dejó de ser percibida como una “zona dormitorio” para convertirse en un polo autónomo con plazas comerciales, oficinas y bodegas que complementan su propuesta inicial residencial.
Vía a Daule ajusta su participación hasta el 14%. Enfocada mayormente en los segmentos C y C +, su dinámica se mantiene ligada a proyectos que aprovechan incentivos de financiamiento preferencial, vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés público (VIP), cumpliendo un rol complementario en el crecimiento metropolitano.
Samborondón concentra sólo el 5% (se ajustó del 12% en 2023) del mercado de ventas de vivienda horizontal formal. Esto no se puede ver como ausencia de apetito a la zona si no a la fragmentación de compra vivienda en 2 fases: comprando primero lotes residenciales con servicios para luego construir una casa a la medida. Actualmente están activos 10 proyectos de lotes residenciales premium con 1,497 unidades vendidas y 1,047 unidades en inventario.
En resumen, Daule absorbe hoy más de la mitad de las ventas de casas en la región, consolidándose como el líder indiscutible en volumen. Por otro lado, la estabilidad de Vía a la Costa confirma que existe una demanda estable en segmento B que prioriza el entorno natural e instituciones educativas.
PRECIOS PROMEDIO POR M2 DE VIVIENDA HORIZONTAL 1Q 2023 – 4Q 2025
El valor del suelo en el Gran Guayaquil mantiene una tendencia al alza, aunque con ritmos de apreciación distintos que marcan la estrategia de cada zona.
Samborondón y Mocolí lideran los precios con $1,543 por m2 y un ticket promedio de $364,100 en 2025. Es la zona con el incremento más agresivo del período (un alza de $136 por metro desde 2023), impulsada por su consolidación como el mercado que se percibe con plusvalía
Vía a la Costa registra una estabilización en $1,457 por m2 con un ticket promedio de $169,500. Entre 2023 y 2024 tuvo un repunte tan agresivo que estuvo a solo $8 de igualar los precios de Samborondón, pero en 2025 su curva se aplanó. Esto sugiere que la zona está alcanzando un techo de valor temporal frente a la oferta actual.
Daule se mantiene como la opción más competitiva con $1,214 por m2 y un ticket promedio de $130,900. Su crecimiento es constante y controlado, lo que explica técnicamente por qué domina el volumen de ventas: ofrece el punto de entrada más accesible para las familias, manteniendo una brecha de precio atractiva frente a las otras zonas.
Este comportamiento de precios valida lo analizado anteriormente: mientras Samborondón incremente su p/m2 enfocándose a un mercado premium, Daule aprovecha su menor costo por metro cuadrado para absorber la demanda masiva, y Vía a la Costa se posiciona como una alternativa intermedia.
VIVIENDA VERTICAL FORMAL
CONCENTRACIÓN DEL DESARROLLO VERTICAL FORMAL 1Q 2023 – 4Q 2025
En el mercado de vivienda vertical formal del Gran Guayaquil, tenemos 116 proyectos activos de los cuáles el 90% se concentra en tres zonas: Samborondón, Daule, Vía a la Costa y Ceibos.
Samborondón acapara el 47% de la oferta vertical, optimizando el alto valor por metro cuadrado mediante departamentos enfocados al segmento A y B. Con un precio promedio de la unidad $233,100 y un valor de $2,000 por m2, atrae a familias con hijos y adultos jóvenes sin hijos que priorizan la cercanía a plazas comerciales y recreación, centros corporativos y académicos.
Vía a la Costa y Ceibos concentran el 26% de la oferta vertical, con un precio promedio de $172,700 y un valor de $1,937 por m2. Estas zonas funcionan como una alternativa más equilibrada entre precio, metrajes y ubicación, combinando accesos viales hacia la playa, centros comerciales y unidades educativas ya consolidados sin salir de Guayaquil.
Daule representa el 14% de los proyectos verticales, con un precio promedio de $149,600 y valor de $1,863 por m2. El mercado en esta zona sigue estando enfocado al mercado de familias con hijos pero existe un apetito de vivienda vertical creciente, satisfaciendo las etapas de vida sin hijos o familias con 1 hijo de 0 a 10 años, por lo que los departamentos surgen como un producto emergente.
La concentración de los proyectos en los corredores inmobiliarios en el Gran Guayaquil refleja una tendencia positiva por la verticalización en zonas con mayor valor de suelo, siendo una solución en densificar las ciudades por la baja preferencia de la demanda en los traslados entre zonas.
MARKET SHARE: VENTAS DE VIVIENDA VERTICAL FORMAL
El mercado de departamentos en el Gran Guayaquil muestra una distribución de ventas cada vez más equilibrada, donde Samborondón pierde peso y Vía a la Costa y Ceibos comienzan a ganar protagonismo.
Samborondón mantiene el liderazgo con el 46% de participación al cierre de 2025, retrocediendo del 53% del 2023. Aunque presenta variaciones, sigue siendo el mercado de mayor ticket y demanda, capturando a quienes desean comprar en proyectos de usos mixtos.
Vía a la Costa y Ceibos se consolidan como un motor clave alcanzando el 26% del mercado. Este crecimiento sostenido responde a una oferta urbana de usos mixtos y conectividad mejorada, logrando captar a una demanda que busca autonomía y servicios complementarios sin salir de la zona.
Daule registra un proceso de consolidación importante, estabilizándose en el 20% de las ventas. Su rol es estratégicamente complementario a las urbanizaciones de casas, ofreciendo tipologías funcionales para un mercado joven o sin hijos que busca precios de entrada competitivos.
Puerto Santa Ana ajusta su participación al 9%, en línea con su grado de dependencia de proyectos de gran inventario. Su comportamiento responde más al no lanzamiento de proyectos y a una demanda específica que valora proyectos diferenciados.
Esta tendencia hacia la altura en zonas tradicionalmente horizontales, como Vía a la Costa y Daule, marca un transición a densificación en el modelo de ciudad. El mercado se está diversificando para ofrecer soluciones más conectadas, respondiendo a un usuario que hoy prioriza la ubicación y la practicidad urbana de la tendencia de “15-minute city”.
PRECIOS PROMEDIO POR M2 DE VIVIENDA VERTICAL
A diferencia de las casas, el mercado de departamentos muestra un crecimiento más acelerado. El valor por metro cuadrado en este giro es superior. En este análisis hacemos un zoom in:
Puerto Santa Ana e Isla Mocolí se consolidan como el techo absoluto del mercado. Puerto Santa Ana tiene el precio por m2 más alto con $2,302 por m2 y un ticket promedio de $205,300, seguido de cerca por Isla Mocolí, que alcanza los $2,191 por m2 en 2025 con un ticket de $418,100.
Ceibos registra una de las valorizaciones más notables, cerrando el periodo en $2,103 por m2 y un ticket promedio de $186,100. Este sector ha pasado de ser una zona tradicional a competir directamente con proyectos de gran escala, reflejando una renovación en su oferta de departamentos.
Samborondón mantiene una estabilidad robusta, cerrando 2025 en $1,954 por m2 con un ticket promedio de $192,500. Tras alcanzar picos cercanos a los $2,000 en 2024, el precio muestra una curva de madurez, sugiriendo que la zona ha llegado a un punto de equilibrio con la oferta reciente del Nuevo Samborondón.
Daule protagoniza el inicio más agresivo del mercado vertical, con la Vía a la Aurora alcanzando los $1,920 por m2. Se posiciona como la zona con mayor referencia del periodo, registrando tickets promedio de $154,400 en Aurora, distinto a los $83,720 de Vía a Salitre.
Este salto evidencia que los nuevos edificios en Aurora y Salitre apuntan a un estándar que antes no existía en el sector, pasando de ser la opción más económica a superar a Vía a la Costa por proyectos diferenciados limítrofes con la zona de Samborondón.
Vía a la Costa muestra un ascenso constante, cerrando 2025 en $1,760 por m2 con un ticket promedio de $167,800. Aunque su crecimiento es más moderado que el de Daule, mantiene una tendencia positiva que refleja la buena aceptación de los departamentos como una alternativa real para quienes buscan un estilo de vida más práctico en este eje.
El dato más relevante es la superación de precios de Daule sobre Vía a la Costa. Mientras las casas en Daule siguen siendo las más baratas de la ciudad, sus departamentos están alcanzando precios de alta gama, lo que indica que los desarrolladores están apostando por proyectos verticales de alto nivel para captar a un perfil de cliente más exigente.
MEZCLA DE VENTAS DE VIVIENDA VERTICAL FORMA Y HORIZONTAL FORMAL. LA VERTICALIZACIÓN ENTRE ZONAS. 1Q 2023 – 4Q 2025
La relación entre las ventas de casas y departamentos revela tres realidades distintas en el desarrollo urbano del Gran Guayaquil:
En Samborondón, 8 de cada 10 ventas de vivienda, son departamentos. El alto costo del suelo y la escasez de espacio han consolidado un modelo mayoritariamente vertical cercano a la vía principal, donde la eficiencia y la ubicación son la prioridad absoluta del comprador.
Vía a la Costa y Ceibos muestran una transición con mucha rapidez, donde 4 de cada 10 ventas de vivienda, ya son verticales. Esta cifra evidencia una transición hacia la altura, captando la etapa de vida doble ingreso y no hijos (DINKS) y parejas con hijos de 0 a 11 años y funcionalidades de 2 y 3 dormitorios.
Daule se mantiene como un mercado vertical incipiente: solo 1 de cada 10 ventas es un departamento. Aquí, la verticalización apenas comienza a asomarse como una alternativa de entrada para perfiles jóvenes que buscan los beneficios del sector, cercanos a sus familias con una inversión inicial más baja que la de una casa.
Este panorama confirma que la verticalización en el Gran Guayaquil responde a una estrategia de mercado impulsada por el costo de la tierra. Mientras Samborondón ya consolidó su transformación hacia la altura, Vía a la Costa avanza con fuerza y Daule empieza a abrir camino para edificios que complementen su masiva oferta horizontal.
CONCLUSIÓN:
Como cierre de este análisis integral, es fundamental consolidar la visión del Gran Guayaquil como un mercado maduro, altamente segmentado y en mutación. A continuación, presentamos las conclusiones clave que definen la jerarquía de cada corredor al cierre de 2025 y marcan el camino estratégico hacia el 2026:
Daule (Aurora y Salitre) se posiciona como el líder indiscutible en vivienda horizontal, acaparando el 63% del mercado en ventas y encabezando la oferta con 35 proyectos activos. La zona destaca por su agresiva escalada en el segmento vertical, pasando de una participación del 11% en 2023 a un sólido 20% en 2025, manteniendo un valor competitivo de $1,214 por m² en casas y $1,863 por m² en departamentos.
Vía a la Costa y Ceibos emergen como un mercado intermedio con un apetito de demanda muy dinámico, captando el 19% de las ventas horizontales y el 26% de las verticales. Su posicionamiento es equilibrado en ambos giros, contando con 18 proyectos horizontales y 30 verticales, reflejando una transición hacia la altura donde ya 4 de cada 10 ventas corresponden a departamentos.
Samborondón y Mocolí mantienen el liderazgo absoluto en vivienda vertical con el 46% de las ventas y 55 proyectos activos, siendo el referente máximo de verticalización con 8 de cada 10 ventas representadas por departamentos. Esta zona registra el precio por metro cuadrado más alto de la región, con $1,543 en horizontal y $2,000 en vertical, mostrando una consolidación de valores plenamente congruente con el nivel socioeconómico del sector.
La verticalización se consolida como una tendencia irreversible en LATAM; los compradores priorizan traslados más cortos y satisfacer todas sus necesidades en entornos cercanos, lo que ha impulsado a los desarrolladores a optimizar la funcionalidad y el concepto de sus proyectos.
Esta lectura de mercado, lejos de ser optimista augura un boom inmobiliario y pone la vara muy alta para que nuevos proyectos inmobiliarios satisfagan las necesidades en las diferentes etapas de vida y se alinee en ticket, funcionalidad, amenidades y concepto de estilo de vida.